金九银十房不胜房(2)

据上述人士称，通常一个新项目开盘时，开发商都会允许首付款宽限一个月左右，但华润橡树澜湾要求首付款7天内必须先交20%，最迟也要在15天内交完全部的40%。“没优惠，没商量，也没有任何宣传，很多华润的老业主和公司员工就把1000多套房源清了。”

噱头大于实际降幅

综合媒体报道和市场调研，《财经天下》周刊观察到，在新房市场，降价力度特别大的楼盘，通常有两个特点：一是户型和楼层不佳的房源，二是区位远、面积大、总价高的别墅类产品。

房产经纪人老王说，为了加快销售速度，开发商一般都会给中介带看奖励。而今年，这样的情况更多了。

不过，做房产中介十几年的老王，并不看重这些蝇头小利。对他而言，即便有些项目的返点能高达3%～4%，但房子好卖才是正经事。“如果楼盘在门头沟、密云，去一趟就很费劲，哪有这么多客户愿意跑这么远的地方来买房？”老王无奈地说。

在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，大部分房企的降价促销都是在搞噱头，主要目的是比谁先抓住客户的注意力。北京首创天悦西山的售楼员坦言，像国庆期间推出的“买房赠车”这种电商活动，看上去打折力度大了，实则抬高了总房价，根本没有比从开发商处直接购买来得便宜。

一位熟悉房企销售内幕的人士认为，这种促销手段遵循了销售中常见的“高报价、深折扣”策略。“房地产成交是长周期的事，从5、6月份的来访，到7、8月份的认购，才会有9、10月份的成交。”不过该人士称，开发商为了尽快回款，解散销售团队，一般在新房首期开盘、九十月份和年底，打折力度最强。

据媒体报道，万科开盘当天卖了20个亿，去化率达到90%。万科东望的销售人员介绍，目前只有几套清退的房源，其余均已售出。

但长期跟踪北京楼市的观察者认为，成交结果的鲜热，并不代表客户的狂热。“这两年经过楼市的起伏，消费者都理性多了，很冷静地选出了合适自己的房子。”

在国仕英看来，现在北京的很多限竞房区位不佳，为了跑赢对手，房企在降价促销的背后，还为自己留了另一条发财路。

受限价影响，开发商要尽量减少成本。在走访中，《财经天下》周刊发现，目前很多入市的限竞房都不再宣扬精装修，而是以毛坯交付，后期会给购房者提供多种装修套餐，购房者可以选择自己装修，也可以交给开发商完成。“之前我的客户看了一个样板间，觉得智能厨房做得特别好，以为是自带的，后来被告知，如果想做成这样，需要另加钱。”一位售楼员表示。

娟子认为，羊毛出在羊身上，毛坯交付最好了。“开发商说3000元/平米的标准，实际根本达不到，还不如我自己装呢。”

北京房价真的降了么？

2009年，娟子在南三环买下了自己在北京的第一套房子，虽然是面积不足60平方米的“老破小”，但对于北漂多年的她，却是极大的心理慰藉。

“当时房价才一万元出头，亦庄每平米也不过六七千元。”2017年，娟子在南三环的那套小房子最高标价到了450万元，然而在今年上半年，却以350万元成交。

在链家官网上，同样是北京兴隆家园的两室一厅 ，面积都是100.48平方米，同样都是满五唯一、朝南的户型，一个在7月24日，以606万元的价格成交，另一个在8月14日，以582万元成交。

时间仅仅相差20天，价格就少了24万元，平均每天降价1万多元的节奏，中介老王虽感意外，但又觉得合情理。“以前平均带看20多次就能成交，现在从看房到签约，经纪人平均要带看40～50次，才有可能成交一单。客户的选择多了，看房周期也长了。”

北京二手房市场的下跌，让人们笃定地认为房价已然下降。但据链家提供的二手房数据显示，近三年，虽然在调控期，房价阶段性上下波动，但目前的北京二手房价，相较于2016年8月，略微升高，整体趋稳。

另据诸葛找房近三年的新房数据，今年8月的新房销售价格也高于2016年9月～12月的房价。国仕英分析认为，政策调控的定力很足，楼市平稳将是未来的主基调。“中国的房地产行业对经济发展有重要影响，不会让房价大幅下跌，也不允许大幅上涨，未来的楼市会趋于稳定。”

眼下，方明看中了北京经济技术开发区首个共有产权房项目——亦城亦景家园。该项目包含装修，均价在2.3万元/平方米，面积是87～89平方米，核算下来总房价仅需200万元。虽然买共有产权房意味着他将失去50%的房子产权，而且房屋不能在市场自由交易，但对于纯自住需求的方明来说，相比限竞房，共有产权房的首付和还款压力会小很多。

文章来源：《北京印刷学院学报》 网址: http://www.bjysxyxb.cn/qikandaodu/2021/0515/809.html